成交价是指房屋买卖双方在自愿,平等的基础上协商确定的房屋实际交易价格,体现在双方签署的房屋买卖合同中。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条的规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。成交价是双方真实意思表示的体现,只要不违反法律强制性规定,不存在恶意串通损害国家或第三人利益的情形,该价格即具有法律效力,是办理过户登记和缴纳相关税费的基础依据。
评估价是由具有资质的房地产评估机构,根据房屋的位置,面积,朝向,楼层,房龄,周边配套设施等因素,结合当前市场行情,运用专业方法评估出的房屋参考价格。根据《中华人民共和国资产评估法》的相关规定,评估机构及其评估专业人员应当对评估结论的合法性,真实性,合理性负责。评估价并非交易双方约定的结果,而是第三方专业机构独立作出的判断。
成交价与评估价的本质区别在于定价主体不同。成交价由买卖双方协商确定,反映的是双方的真实交易意愿。评估价由专业评估机构确定,反映的是市场对该房屋价值的客观判断。在正常市场环境下,成交价与评估价应当基本接近。但在房价快速上涨或下跌的时期,两者可能出现较大偏差,成交价可能明显高于或低于评估价。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条的规定,国家实行房地产价格评估制度。房地产转让,抵押,应当遵循等价有偿的原则,其价格由当事人协商议定。国家对成交价格明显低于市场价格的,可以按照市场评估价格计征税费。这一规定明确了评估价在税费征管中的兜底作用。
在司法拍卖中,评估价的作用更加突出。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖,变卖财产的规定》,人民法院拍卖被执行人财产时,应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。评估价是确定拍卖保留价的基础,保留价不得低于评估价的百分之七十。
从法律效力来看,成交价在买卖合同中具有优先效力。只要成交价是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定,就应当以成交价作为交易依据。评估价更多地服务于银行贷款审批,税费计算等行政管理目的,不直接约束买卖双方的交易行为。
在二手房贷款交易中,首付金额的计算与成交价和评估价都有直接关系,核心规则是取两者中较低者作为贷款基数。根据中国人民银行和银保监会的相关规定,商业银行在发放住房贷款时,贷款额度不得超过房屋评估价的一定比例。这意味着即使买卖双方约定了较高的成交价,银行也只按评估价来计算可贷金额。
具体的计算方式如下。如果成交价等于或低于评估价,银行按成交价计算贷款额度,首付等于成交价减去贷款额。如果成交价高于评估价,银行按评估价计算贷款额度,首付等于成交价减去按评估价计算出的贷款额。这种情况下,买方需要支付的首付会比按成交价计算时更多。
根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条的规定,商业银行贷款,借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力,抵押物,质物的权属和价值以及实现抵押权,质权的可行性进行严格审查。银行以评估价为贷款依据,正是为了控制信贷风险,确保抵押物价值足以覆盖贷款金额。
首付比例通常由国家政策统一规定。首套房和二套房的首付比例不同,各地区根据当地调控政策可能存在差异。根据国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知精神,对拥有一套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于百分之六十。
从税费角度分析,税务机关在核定契税,增值税,个人所得税等税种时,会参考评估价。根据《中华人民共和国契税法》第三条的规定,契税的计税依据为土地,房屋权属转移合同确定的成交价格。如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由,由税务机关参照市场价格核定。这里的市场价格通常就是评估价。
在实际交易中,买卖双方为了降低税费,有时会在合同中写低成交价,即所谓的阴阳合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的低价成交合同办理过户,该合同中关于价格的条款无效,税务机关有权按照评估价重新核定税额,买卖双方都将面临补缴税款甚至行政处罚的风险。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定,纳税人伪造,变造,隐匿,擅自销毁账簿,记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列,少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。通过做低成交价逃避税费的行为可能被认定为偷税,将被追缴税款并加收滞纳金。